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不(bu)(bu)(bu)動(dong)產能否作(zuo)為售后回租的(de)(de)(de)(de)標(biao)的(de)(de)(de)(de)物？這是(shi)實務界普遍關(guan)注的(de)(de)(de)(de)重要問題。對(dui)此(ci)，最(zui)(zui)高(gao)法(fa)(fa)院《融資(zi)(zi)租賃司法(fa)(fa)解(jie)釋（征求意見稿）》第四條曾規(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)：“有(you)下列情(qing)形之一(yi)的(de)(de)(de)(de)，人民法(fa)(fa)院應認定(ding)(ding)(ding)融資(zi)(zi)租賃合(he)同(tong)無效：……（二）以房屋等不(bu)(bu)(bu)動(dong)產作(zuo)為租賃物的(de)(de)(de)(de)”，但是(shi)在(zai)最(zui)(zui)后頒(ban)布施行的(de)(de)(de)(de)正式稿中前述規(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)被(bei)刪除了，根(gen)據(ju)“法(fa)(fa)無禁止(zhi)即可(ke)為”的(de)(de)(de)(de)一(yi)般原則，實務界有(you)觀點(dian)認為，司法(fa)(fa)解(jie)釋并不(bu)(bu)(bu)禁止(zhi)不(bu)(bu)(bu)動(dong)產作(zuo)為融資(zi)(zi)租賃的(de)(de)(de)(de)標(biao)的(de)(de)(de)(de)物，該(gai)觀點(dian)有(you)一(yi)定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)說服力，但不(bu)(bu)(bu)完全(quan)符合(he)司法(fa)(fa)解(jie)釋的(de)(de)(de)(de)本意。

根據(ju)最高法(fa)院《融(rong)資租(zu)賃(lin)司(si)法(fa)解釋的(de)(de)(de)(de)理解與適用》所披露的(de)(de)(de)(de)立(li)法(fa)本意，司(si)法(fa)解釋正(zheng)式(shi)稿之所以沒有(you)堅持前述《征求意見(jian)稿》第四條的(de)(de)(de)(de)規定，原因有(you)二(er)(er)：一是如(ru)果直(zhi)接(jie)(jie)否定不動(dong)產融(rong)資租(zu)賃(lin)合(he)(he)同(tong)的(de)(de)(de)(de)效(xiao)力立(li)法(fa)依(yi)據(ju)不足；二(er)(er)是如(ru)果直(zhi)接(jie)(jie)認定無(wu)效(xiao)，將會影(ying)響大(da)量的(de)(de)(de)(de)存量合(he)(he)同(tong)的(de)(de)(de)(de)履行(xing)(xing)。據(ju)此(ci)理解，相對(dui)于有(you)效(xiao)合(he)(he)同(tong)支(zhi)付租(zu)金、利息及(ji)息差(cha)的(de)(de)(de)(de)義(yi)務(wu)(wu)而言，承租(zu)人依(yi)據(ju)無(wu)效(xiao)合(he)(he)同(tong)或(huo)許能夠取得(de)免除息差(cha)的(de)(de)(de)(de)結(jie)果，如(ru)果合(he)(he)同(tong)無(wu)效(xiao)成為(wei)(wei)比(bi)較(jiao)確定的(de)(de)(de)(de)預(yu)期則承租(zu)人可能以此(ci)為(wei)(wei)由(you)(you)不履行(xing)(xing)部分合(he)(he)同(tong)義(yi)務(wu)(wu)。由(you)(you)此(ci)，不難看出司(si)法(fa)解釋呵護市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)立(li)意。

那么(me)，司法(fa)(fa)解(jie)釋雖(sui)然沒(mei)有直接(jie)規(gui)定(ding)(ding)(ding)不(bu)(bu)動(dong)(dong)產融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)合同(tong)(tong)效(xiao)力，是否(fou)意味著(zhu)不(bu)(bu)動(dong)(dong)產租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)就沒(mei)有效(xiao)力風險呢(ni)？對此(ci)，應(ying)(ying)整(zheng)體(ti)解(jie)讀司法(fa)(fa)解(jie)釋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)全部規(gui)定(ding)(ding)(ding)，尤其(qi)是第一條開宗明義(yi)(yi)所要求的(de)(de)(de)(de)(de)(de)“人民法(fa)(fa)院(yuan)應(ying)(ying)當根據合同(tong)(tong)法(fa)(fa)第二百三十七條的(de)(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)(ding)，結合標(biao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)物的(de)(de)(de)(de)(de)(de)性質(zhi)、價值、租(zu)(zu)(zu)金的(de)(de)(de)(de)(de)(de)構(gou)成(cheng)以(yi)及(ji)當事人的(de)(de)(de)(de)(de)(de)合同(tong)(tong)權(quan)利(li)(li)和義(yi)(yi)務，對是否(fou)構(gou)成(cheng)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)法(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)關(guan)(guan)系(xi)作出(chu)認(ren)(ren)定(ding)(ding)(ding)。”“對名為(wei)(wei)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)合同(tong)(tong)，但實際不(bu)(bu)構(gou)成(cheng)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)法(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)關(guan)(guan)系(xi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，人民法(fa)(fa)院(yuan)按(an)其(qi)實際構(gou)成(cheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)法(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)關(guan)(guan)系(xi)處理。”在(zai)此(ci)，司法(fa)(fa)解(jie)釋調整(zheng)了規(gui)范合同(tong)(tong)效(xiao)力的(de)(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)式，不(bu)(bu)再簡單地以(yi)“不(bu)(bu)是有效(xiao)就是無效(xiao)”的(de)(de)(de)(de)(de)(de)標(biao)準(zhun)來考察(cha)效(xiao)力問題(ti)，而(er)是以(yi)法(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)關(guan)(guan)系(xi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)構(gou)成(cheng)要件為(wei)(wei)判(pan)斷標(biao)準(zhun)，以(yi)是否(fou)執行融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)內(nei)含的(de)(de)(de)(de)(de)(de)權(quan)利(li)(li)義(yi)(yi)務關(guan)(guan)系(xi)作為(wei)(wei)糾紛(fen)裁判(pan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)法(fa)(fa)。按(an)此(ci)規(gui)定(ding)(ding)(ding)，我(wo)們(men)可(ke)以(yi)這(zhe)樣理解(jie)不(bu)(bu)動(dong)(dong)產融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)效(xiao)力問題(ti)，即(ji)，以(yi)不(bu)(bu)動(dong)(dong)產為(wei)(wei)標(biao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)雖(sui)然不(bu)(bu)會直接(jie)因(yin)為(wei)(wei)標(biao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)物的(de)(de)(de)(de)(de)(de)原因(yin)而(er)被(bei)認(ren)(ren)定(ding)(ding)(ding)合同(tong)(tong)無效(xiao)，但是卻可(ke)能不(bu)(bu)被(bei)認(ren)(ren)定(ding)(ding)(ding)為(wei)(wei)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)法(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)關(guan)(guan)系(xi)，因(yin)此(ci)導致融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)公司預期的(de)(de)(de)(de)(de)(de)合同(tong)(tong)利(li)(li)益(yi)得不(bu)(bu)到全面(mian)保(bao)護。

如(ru)何判斷是否構成融資(zi)租賃(lin)法律關系

根據前述司(si)法(fa)解(jie)(jie)釋(shi)第(di)一(yi)條的(de)(de)規(gui)定，判斷是否(fou)構成融資租(zu)(zu)賃(lin)(lin)法(fa)律關系(xi)有四項要素，標的(de)(de)物(wu)(wu)的(de)(de)性(xing)(xing)質則排在第(di)一(yi)位，由此不難看出其重要性(xing)(xing)。那么，實(shi)務(wu)中，租(zu)(zu)賃(lin)(lin)物(wu)(wu)的(de)(de)性(xing)(xing)質應(ying)達到什么要求才能(neng)構成融資租(zu)(zu)賃(lin)(lin)法(fa)律關系(xi)呢(ni)？根據最高法(fa)院《融資租(zu)(zu)賃(lin)(lin)司(si)法(fa)解(jie)(jie)釋(shi)的(de)(de)理解(jie)(jie)與適(shi)用》的(de)(de)解(jie)(jie)讀，融資租(zu)(zu)賃(lin)(lin)法(fa)律關系(xi)中的(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)物(wu)(wu)應(ying)滿足以下條件：

1．使(shi)用價值。融(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)是融(rong)(rong)資(zi)和融(rong)(rong)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)兩重交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)的交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)的結(jie)合(he)，承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人通(tong)過(guo)融(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)需要直(zhi)接獲(huo)得租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)的使(shi)用價值。因此(ci)，如果在交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)中(zhong)的租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)并不(bu)(bu)(bu)能滿足承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人對標的物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)使(shi)用價值的需求，或(huo)者承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人從事(shi)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)其目(mu)的并不(bu)(bu)(bu)是為了獲(huo)得租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)的使(shi)用價值，那(nei)么該項交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)即便名為融(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)，實質上因其不(bu)(bu)(bu)符合(he)融(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)的通(tong)常目(mu)的，因此(ci)不(bu)(bu)(bu)認定(ding)其構成融(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)法律關系。

2．擔(dan)保(bao)(bao)功(gong)(gong)能(neng)。融資租賃交易(yi)另外(wai)一個典型特(te)征是(shi)，出租人(ren)需要保(bao)(bao)留租賃物的(de)所(suo)有(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)以擔(dan)保(bao)(bao)其對承租人(ren)租金債權(quan)(quan)(quan)(quan)的(de)實現，同(tong)時(shi)這也是(shi)融資租賃法律(lv)關系中租賃物的(de)重要法律(lv)功(gong)(gong)能(neng)。要滿足上(shang)述功(gong)(gong)能(neng)，租賃的(de)權(quan)(quan)(quan)(quan)屬(shu)必須確定，而不(bu)動(dong)(dong)產(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)屬(shu)的(de)確定需要建立在權(quan)(quan)(quan)(quan)屬(shu)登記(ji)的(de)基礎之上(shang)，因此，對缺乏權(quan)(quan)(quan)(quan)屬(shu)登記(ji)的(de)財產(chan)其無法承擔(dan)出租人(ren)保(bao)(bao)留所(suo)有(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)以擔(dan)保(bao)(bao)債權(quan)(quan)(quan)(quan)實現的(de)功(gong)(gong)能(neng)。對于售后回租交易(yi)而言，承租人(ren)所(suo)擁(yong)有(you)不(bu)動(dong)(dong)產(chan)的(de)所(suo)有(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)應真(zhen)實轉(zhuan)讓給出租人(ren)，所(suo)有(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)變(bian)更(geng)登記(ji)是(shi)不(bu)動(dong)(dong)產(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)屬(shu)變(bian)更(geng)的(de)要件。

當然，除了上面兩(liang)個條件之外，從人民(min)法院(yuan)(yuan)所(suo)負擔(dan)的對國家(jia)經濟發(fa)展的保障職(zhi)能而言，國家(jia)產(chan)業(ye)政策(ce)也會間接影響對某(mou)項交易是否按融資(zi)租(zu)賃關(guan)系予以保護的取向(xiang)，尤其(qi)是對國家(jia)宏觀(guan)調控限制(zhi)發(fa)展的建設項目(mu)，如果通過融資(zi)租(zu)賃交易變相提(ti)供(gong)貸款支持，則人民(min)法院(yuan)(yuan)也有可能以前(qian)述使用價值和(he)擔(dan)保功能等要件缺失為由認(ren)定其(qi)不構成融資(zi)法律關(guan)系。

對不構成融資(zi)租賃法(fa)律關系(xi)的交易如何處理(li)

人(ren)民法(fa)院(yuan)審(shen)理(li)(li)合(he)(he)(he)同(tong)糾紛，堅(jian)持實(shi)質(zhi)重于(yu)形(xing)(xing)式(shi)的(de)原則，不受當事人(ren)自(zi)行(xing)約定的(de)合(he)(he)(he)同(tong)名(ming)稱的(de)限(xian)制，對上(shang)述(shu)情形(xing)(xing)，司法(fa)解(jie)釋明確規定“對名(ming)為(wei)融資(zi)租(zu)賃合(he)(he)(he)同(tong)，但實(shi)際(ji)不構(gou)成(cheng)(cheng)融資(zi)租(zu)賃法(fa)律關(guan)系(xi)(xi)(xi)的(de)，人(ren)民法(fa)院(yuan)按其(qi)實(shi)際(ji)構(gou)成(cheng)(cheng)的(de)法(fa)律關(guan)系(xi)(xi)(xi)處理(li)(li)。”實(shi)務(wu)中(zhong)，不構(gou)成(cheng)(cheng)融資(zi)租(zu)賃關(guan)系(xi)(xi)(xi)的(de)交易實(shi)際(ji)構(gou)成(cheng)(cheng)何(he)種(zhong)關(guan)系(xi)(xi)(xi)，同(tong)樣需要根據標(biao)的(de)物的(de)性質(zhi)、當事人(ren)約定的(de)權利義務(wu)關(guan)系(xi)(xi)(xi)等(deng)要素進行(xing)衡量。一般而言，其(qi)可能(neng)構(gou)成(cheng)(cheng)的(de)法(fa)律關(guan)系(xi)(xi)(xi)可能(neng)是借貸關(guan)系(xi)(xi)(xi)、租(zu)賃關(guan)系(xi)(xi)(xi)、租(zu)購關(guan)系(xi)(xi)(xi)等(deng)。如果認定實(shi)際(ji)構(gou)成(cheng)(cheng)借貸關(guan)系(xi)(xi)(xi)，那么(me)當事人(ren)之(zhi)間的(de)糾紛就轉化(hua)為(wei)借貸合(he)(he)(he)同(tong)糾紛，有關(guan)合(he)(he)(he)同(tong)效(xiao)力、當事人(ren)權利義務(wu)關(guan)系(xi)(xi)(xi)隨(sui)之(zhi)將(jiang)按借貸合(he)(he)(he)同(tong)糾紛的(de)規則進行(xing)審(shen)理(li)(li)。

對(dui)企(qi)業間的(de)(de)借貸合同，最高法院法復〔１９９６〕１５號(hao)批復認定無效，因(yin)此，如果(guo)執行該批復，對(dui)轉化為(wei)企(qi)業間借貸糾紛的(de)(de)不動產融資租賃合同最終仍然面臨無效的(de)(de)法律后果(guo)，相應的(de)(de)為(wei)承租人（已經轉化人債務人）提供的(de)(de)擔保(bao)也會被認定無效。

當然，有關企(qi)業(ye)(ye)間(jian)借貸(dai)合同(tong)(tong)(tong)的(de)(de)效力，根(gen)據最高(gao)法院2013年在全國商(shang)事(shi)審判工(gong)作會議上傳達(da)的(de)(de)政策，“不具備從事(shi)金(jin)(jin)(jin)融(rong)業(ye)(ye)務資(zi)(zi)(zi)質(zhi)的(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)之間(jian)，為生產(chan)經(jing)營(ying)需要所進行(xing)的(de)(de)臨(lin)時(shi)性資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)拆借行(xing)為，如提供資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)一方并非(fei)以(yi)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)融(rong)通為常(chang)業(ye)(ye)，不屬于違(wei)反國家金(jin)(jin)(jin)融(rong)管制(zhi)的(de)(de)強制(zhi)性規定的(de)(de)情形，不應(ying)當認(ren)定借款合同(tong)(tong)(tong)無效。”根(gen)據該項政策的(de)(de)字面含義，其(qi)適用條件(jian)為：（1）借款人借款系(xi)為生產(chan)經(jing)營(ying)需要；（2）融(rong)資(zi)(zi)(zi)租賃(lin)公(gong)司(si)(si)系(xi)以(yi)自有資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)拆借；（3）融(rong)資(zi)(zi)(zi)租賃(lin)公(gong)司(si)(si)并不以(yi)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)拆借為常(chang)業(ye)(ye)。按照這三(san)個(ge)要件(jian)，部(bu)分不動產(chan)融(rong)資(zi)(zi)(zi)租賃(lin)即便轉化為企(qi)業(ye)(ye)間(jian)借貸(dai)糾紛，其(qi)合同(tong)(tong)(tong)效力仍(reng)可能(neng)得到維持。假設(she)合同(tong)(tong)(tong)有效，那么當事(shi)人的(de)(de)合同(tong)(tong)(tong)中約定的(de)(de)租金(jin)(jin)(jin)和利(li)息條款如果不超(chao)過人民法院的(de)(de)保(bao)護范圍，則(ze)融(rong)資(zi)(zi)(zi)公(gong)司(si)(si)仍(reng)然可以(yi)全額獲(huo)得預期的(de)(de)合同(tong)(tong)(tong)利(li)益(yi)。

當然，還有觀點認為，“借貸發生在不具備從事金融業務資質的企業之間”也是該政策適用的要件之一，如果該觀點成立的話，則金融租賃公司從事的不動產融資租賃的效力又面臨另外一重不確定性。當然，全面解讀2013年在全國商事審判工作會議報告的精神，似不宜將前述有關借貸法律關系發生的背景描述理解為相關政策適用的前提條件。
　   區別對待不動產融資租賃中的經營風險和法律風險
這(zhe)里所(suo)(suo)謂(wei)的(de)(de)(de)(de)經(jing)營(ying)風(feng)險(xian)(xian)，系指在(zai)(zai)以(yi)不動(dong)(dong)產為標的(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)融資租(zu)賃(lin)交易中(zhong)(zhong)可能出現(xian)的(de)(de)(de)(de)承租(zu)人(ren)無(wu)法(fa)(fa)支付租(zu)金的(de)(de)(de)(de)債(zhai)務(wu)風(feng)險(xian)(xian)，而(er)(er)所(suo)(suo)謂(wei)法(fa)(fa)律(lv)風(feng)險(xian)(xian)，則是(shi)(shi)(shi)(shi)指因(yin)不動(dong)(dong)產融資租(zu)賃(lin)導(dao)(dao)致訴訟糾(jiu)紛而(er)(er)可能出現(xian)的(de)(de)(de)(de)最(zui)終被認定為合(he)同(tong)無(wu)效(xiao)的(de)(de)(de)(de)風(feng)險(xian)(xian)。顯然(ran)，經(jing)營(ying)風(feng)險(xian)(xian)是(shi)(shi)(shi)(shi)導(dao)(dao)致法(fa)(fa)律(lv)風(feng)險(xian)(xian)產生的(de)(de)(de)(de)前提，換言(yan)(yan)之，即便是(shi)(shi)(shi)(shi)存在(zai)(zai)法(fa)(fa)律(lv)風(feng)險(xian)(xian)的(de)(de)(de)(de)不動(dong)(dong)產融資租(zu)賃(lin)如(ru)果承租(zu)人(ren)能夠如(ru)約履行(xing)(xing)按期(qi)付租(zu)的(de)(de)(de)(de)合(he)同(tong)義務(wu)，那么潛在(zai)(zai)的(de)(de)(de)(de)法(fa)(fa)律(lv)風(feng)險(xian)(xian)并不會發(fa)(fa)生，因(yin)此，經(jing)營(ying)風(feng)險(xian)(xian)應該是(shi)(shi)(shi)(shi)實(shi)務(wu)中(zhong)(zhong)考慮(lv)的(de)(de)(de)(de)主要因(yin)素。尤(you)其(qi)(qi)是(shi)(shi)(shi)(shi)在(zai)(zai)一些企業集團中(zhong)(zhong)，融資租(zu)賃(lin)交易發(fa)(fa)生在(zai)(zai)集團內的(de)(de)(de)(de)關聯(lian)公司之間(jian)，相對而(er)(er)言(yan)(yan)其(qi)(qi)經(jing)營(ying)風(feng)險(xian)(xian)較(jiao)小，在(zai)(zai)業務(wu)發(fa)(fa)展的(de)(de)(de)(de)考量中(zhong)(zhong)適當降低對法(fa)(fa)律(lv)風(feng)險(xian)(xian)的(de)(de)(de)(de)顧(gu)慮(lv)當然(ran)也(ye)是(shi)(shi)(shi)(shi)可行(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)。

來源：百靈金融